Новые правила для жильцов: что изменилось в Законе о квартирной собственности Латвии 8

1) Среди главных изменений в законе – новый порядок пользования общей собственностью. В закон введена новая глава – «Права пользования частью общей собственности». Она регулирует:

– установление, изменение или прекращение прав отдельного пользования частью общего имущества (например, конкретным парковочным местом или кладовой);

– порядок использования общей инфраструктуры между несколькими домами, расположенными на разных земельных участках (дороги, детские площадки, инженерные сети и т. д.).

Для принятия таких решений требуется согласие всех собственников квартир. По оценке присяжного адвоката Иевы Кетерлини, новые нормы в первую очередь ориентированы на новых застройщиков, а не на уже существующие дома. На практике получить единогласное согласие всех жильцов в старых домах крайне сложно.

2) Упрощен порядок определения правил пользования общей собственностью. Ранее решения о порядке использования общей собственности также требовали более сложной процедуры.

Теперь для утверждения правил пользования общей частью дома достаточно голосов собственников, представляющих не менее двух третей всех квартир. Это касается, например, распределения порядка использования двора, парковки или других общих территорий.

3) Появилось право требовать создание парковки для людей с инвалидностью. В закон введена отдельная норма, позволяющая собственнику квартиры требовать организации парковочного места для человека с инвалидностью. Однако это право может быть ограничено, если:

территория уже распределена между жильцами;

существуют ранее установленные права пользования;

участок передан третьим лицам;

имеются иные объективные препятствия.

Решение о создании такой парковки вступает в силу уже на следующий день после объявления.

4) Повторные опросы и собрания ограничены. Теперь повторные собрания или повторные опросы жильцов можно проводить только по вопросам, которые принимаются простым большинством голосов.

Если для решения требуется квалифицированное большинство (например, две трети голосов), повторное голосование проводить нельзя.

5) Собственники смогут обращаться в суд, если жильцы не могут принять решение. Закон вводит возможность для собственника квартиры обратиться в суд с требованием признать решение сообщества жильцов принятым, если:

вопрос относится к компетенции собственников;

решение необходимо для нормального управления домом;

жильцы уже пытались голосовать, но решение не было принято.

Решение суда будет обязательным для всех собственников. При этом адвокат И. Кетерлиня отмечает, что судебные расходы фактически все равно частично лягут и на самого истца, поскольку он также входит в сообщество собственников.

6) Изменен порядок оспаривания решений сообщества жильцов. Теперь иски об оспаривании решений подаются не против отдельных жильцов, а против всего сообщества собственников.

Также трехмесячный срок давности больше не применяется в случаях, когда решение противоречит закону.

7) Дополнительные изменения. Поправки закрепляют и уточняют ряд других норм:

– собственники квартир официально получили право участвовать в управлении домом;

– интересы сообщества жильцов в отношениях с третьими лицами и в суде представляет управляющий домом, если не назначено другое уполномоченное лицо;

– управляющий может заключать кредитный договор только на основании отдельного решения собственников;

– отдельные жильцы не могут самостоятельно принимать решения, относящиеся к компетенции всего сообщества;

– для установки дорожных знаков или организации парковки для электромобилей с зарядной станцией теперь достаточно большинства более 50% голосов;

– упрощен порядок продажи долей в парковках и кладовых, находящихся в совместной собственности.